전세사기 대표 유형 5가지와 예방법

뉴스나 언론을 통해 “전세사기를 당해 보증금을 날렸다”는 소식을 접할 때마다 사회초년생들은 집을 구하기가 더욱 두려워집니다.

전세사기는 수법이 다양하지만, 대표적인 위험 유형과 확인 방법을 미리 알아두면 피해 가능성을 줄이는 데 도움이 됩니다. 사회초년생이 전세계약 전에 반드시 확인해야 할 대표적인 위험 유형 5가지와 실전 예방법을 쉽게 정리해 보겠습니다.

1. 전세사기 대표 유형 5가지와 작동 원리

① 신탁 관련 전세계약

• 작동 수법: 집주인이 건물의 소유권을 신탁회사에 이전한 뒤, 임대 권한이 제한된 상태에서 세입자와 임대차계약을 체결하는 방식입니다.
• 위험성: 신탁계약의 내용과 신탁회사의 동의 여부에 따라 임대차계약의 효력이나 보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다.
• 예방법: 등기부등본 갑구에 신탁 관련 내용이 있다면 계약을 서두르지 말고 신탁원부를 확인하고, 실제 임대 권한과 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다.

② 동시진행·깡통전세

• 작동 수법: 신축 빌라 등을 대상으로 전세계약과 매매계약을 비슷한 시기에 진행하고, 전세보증금에 비해 주택가격이 충분하지 않은 상태에서 경제력이 부족한 사람에게 소유권을 넘기는 방식입니다.
• 위험성: 주택가격보다 전세보증금과 선순위채권이 많아지면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 커집니다.
• 예방법: 계약 전 실제 주택가격과 전세보증금, 선순위채권을 확인하고, 계약 이후 소유권 변경이나 추가 담보 설정과 관련한 특약도 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

③ 대항력의 시간차를 이용한 근저당 설정

• 작동 수법: 임차인이 전입신고 등을 마친 직후 임대인이 새로운 근저당권을 설정하는 방식으로 임차인의 권리보다 먼저 담보권을 확보하려는 사례가 발생할 수 있습니다.
• 위험성: 임차인의 대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생하기 때문에 권리관계가 변경되는 시점에 따라 보증금의 우선순위에 영향을 받을 수 있습니다.
• 예방법: 계약서에 잔금 지급 후 일정 기간 동안 추가 근저당권 설정이나 소유권 변경 등을 하지 않는다는 특약을 넣고, 잔금 지급 전 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

④ 불법 중개 및 이중계약

• 작동 수법: 집주인에게는 월세 계약을 한다고 하고 세입자에게는 전세계약을 체결하는 등 서로 다른 계약을 진행해 보증금을 가로채는 방식입니다. 무자격자가 중개업자를 사칭하거나 대리인 행세를 하는 경우도 주의해야 합니다.
• 위험성: 실제 소유자와 계약 내용이 다르면 세입자가 정상적인 임대차계약을 주장하기 어려워질 수 있습니다.
• 예방법: 등기부등본의 소유자와 계약 상대방의 신분증을 확인하고, 보증금은 원칙적으로 임대인 명의 계좌로 입금하는 것이 안전합니다. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 필요한 서류를 확인하고 임대인에게 직접 계약 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

⑤ 선순위 다가구주택 보증금 확인 부족

• 작동 수법: 다가구주택의 경우 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리관계를 제대로 확인하지 않은 상태에서 계약하는 경우가 있습니다.
• 위험성: 건물 전체의 선순위채권과 다른 세입자의 보증금이 많다면 경매나 공매 과정에서 내 보증금을 충분히 회수하지 못할 위험이 있습니다.
• 예방법: 다가구주택은 선순위 임차인의 보증금과 확정일자 등 선순위 임대차 정보를 확인하고, 임대인에게 관련 자료를 요청해 계약 전에 전체적인 보증금 규모를 확인하는 것이 좋습니다.

2. [한눈에 보는] 전세사기 방지 3대 철칙

① 계약 전 등기부등본 확인

→ 소유자, 근저당, 압류·가압류, 신탁 여부 확인

② 계약 상대방 확인

→ 임대인 신분증과 등기부등본의 소유자 일치 여부 확인

③ 잔금 전 다시 확인

→ 계약 후 새로운 근저당이나 압류 등이 설정되지 않았는지 최신 등기부등본 재확인

💡 요약 및 차별화 팁

1. 전세사기는 신탁, 깡통전세, 권리관계 변경, 이중계약, 선순위 보증금 등 다양한 형태로 발생할 수 있습니다.
2. 계약 전에는 등기부등본과 주택가격, 선순위채권을 확인해야 합니다.
3. 잔금을 지급하기 전에도 등기부등본을 다시 확인하고, 계약서에 필요한 특약을 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
4. 전세보증금 반환보증 가입을 생각하고 있다면 **계약 전에 가입 가능 여부와 조건을 보증기관에 직접 확인**하는 것이 안전합니다.

※ 이 글은 전세사기 예방을 위한 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 실제 계약의 효력과 보증금 회수 여부는 개별 계약 및 권리관계에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 관련 서류와 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.

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