계약서 작성법 및 필수 특약 7가지

부동산 계약을 할 때 집주인이나 중개사와 구두로 약속한 내용이 있다면 계약서에 구체적으로 기록해 두는 것이 중요합니다.

특약사항은 계약 당사자가 합의한 내용을 명확하게 남기는 방법이기 때문에, 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.

사회초년생이 전세·월세 계약을 할 때 참고할 수 있는 실전 특약 7가지를 정리해 보겠습니다.

1. 전세사기 및 대출 관련 특약

① 전세자금대출 불가 시 계약금 반환 특약

은행의 전세자금대출 심사 결과에 따라 계약을 진행하기 어려워질 수 있습니다.

이런 상황을 대비하려면 대출이 어떤 사유로 거절될 경우 계약을 해제할 수 있는지 계약서에 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.

특약 예시

“임차인의 전세자금대출 신청 결과 임대인 또는 임차목적물의 권리관계 및 하자 등의 사유로 대출이 승인되지 않을 경우, 본 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

※ 실제 대출 승인 여부와 반환 조건은 계약 전 은행에 확인하는 것이 좋습니다.

② 잔금 지급 후 등기부 권리관계 유지 특약

전입신고를 한 임차인의 권리와 새로운 근저당권 등의 설정 시점에 따라 우선순위가 달라질 수 있기 때문에 잔금 지급 이후의 권리관계를 계약서에 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

특약 예시

“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 등기부등본상 권리관계를 유지하며, 새로운 근저당권 및 제한물권 등을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.”

③ 소유권 변경 관련 특약

전세계약 이후 임대인이 주택의 소유권을 다른 사람에게 이전하는 경우를 대비해 관련 내용을 특약으로 정할 수 있습니다.

특약 예시

“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 임차인의 동의 없이 본 주택의 소유권을 제3자에게 이전하거나 새로운 담보권을 설정하지 않는다.”

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2. 보증금 및 시설물 관련 특약

④ 전세보증금 반환보증 가입 관련 특약

전세보증금 반환보증 가입을 계획하고 있다면 가입이 불가능할 경우의 처리 방법을 계약서에 명확하게 정해두는 방법을 고려할 수 있습니다.

특약 예시

“임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 임차목적물의 권리관계 또는 임대인의 사유 등으로 불가능한 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

※ 보증 가입 가능 여부는 계약 전에 보증기관에 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.

⑤ 입주 전 하자 수리 특약

입주 전에 수리하기로 한 부분이 있다면 구두로 약속하지 말고 구체적으로 작성합니다.

특약 예시

“임대인은 잔금 지급일 전까지 [주방 누수 수리 / 보일러 점검 / 파손된 시설 교체]를 완료한다. 입주 전부터 존재한 하자에 대해서는 임차인에게 책임을 묻지 않는다.”

가능하면 수리 대상과 완료 시점을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

⑥ 국세·지방세 체납 관련 특약

임대인의 세금 체납 여부는 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.

특약 예시

“임대인은 잔금 지급 전까지 임차인에게 국세 및 지방세 관련 납세증명서 등을 제시하며, 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약 해제 여부를 결정할 수 있다.”

※ 세금과 임차보증금의 우선순위는 세금 종류와 법정기일 등에 따라 달라지므로 ‘체납 세금은 무조건 보증금보다 우선한다’고 단정해서는 안 됩니다.

⑦ 계약 종료 시 보증금 반환 관련 특약

보증금 반환 시점에 대한 분쟁을 줄이기 위해 반환 조건을 계약서에 명확하게 적을 수 있습니다.

특약 예시

“임대인은 임대차계약 종료 및 임차인의 주택 인도와 동시에 임차인에게 보증금 전액을 반환한다.”

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3. 특약을 작성할 때 기억할 것

특약은 많이 넣는 것보다 무엇을 언제까지 누가 해야 하는지를 구체적으로 작성하는 것이 중요합니다.

예를 들어

❌ “집주인이 수리해 준다.”

보다는

⭕ “임대인은 잔금 지급일 전까지 안방 보일러를 점검하고 정상 작동하도록 조치한다.”

처럼 작성하는 것이 좋습니다.

또한 집주인이나 중개사와 협의한 내용은 가능한 한 계약서에 기록하고 관련 문자나 자료도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

💡 요약 및 차별화 팁

1. 구두로 약속한 내용은 나중에 분쟁이 발생했을 때 입증이 어려울 수 있으므로 중요한 내용은 계약서에 기록합니다.
2. 대출과 보증보험은 어떤 사유로 거절될 경우 계약을 해제할 수 있는지 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
3. 잔금 지급 이후의 근저당·소유권 변경 등 권리관계에 관한 특약도 확인합니다.
4. 하자 수리는 수리 대상과 완료 시점을 구체적으로 적습니다.
5. 특약을 작성했다고 해서 모든 법적 문제가 자동으로 해결되는 것은 아니므로 실제 계약에서는 개별 상황에 맞게 확인해야 합니다.

※ 이 글은 부동산 계약 시 특약사항을 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 특약의 효력과 계약 해제·손해배상 여부는 구체적인 계약 내용과 상황에 따라 달라질 수 있습니다.