전세사기 피하려면 계약 전에 꼭 확인할 3가지｜잔금일·보증보험·신탁부동산 체크법
전세사기는 뉴스에서만 발생하는 일이 아닙니다. 처음 전셋집을 구하는 사람이라면 누구나 피해자가 될 수 있기 때문에 계약 전부터 꼼꼼하게 확인하는 습관이 필요합니다.
특히 많은 사람들이 계약 당시 등기부등본에 문제가 없으면 안전하다고 생각합니다. 하지만 전세사기를 예방하려면 계약서를 작성하는 순간만 확인해서는 부족합니다.
계약 이후 잔금을 치르기 전까지 새로운 권리가 설정될 수도 있고, 계약을 마친 뒤 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다는 사실을 알게 될 수도 있습니다. 등기부등본에 신탁회사가 표시된 주택처럼 일반적인 임대차와 다른 구조도 있습니다.
따라서 전월세 계약은 계약 전 → 잔금 직전 → 입주 직후 세 단계로 나누어 확인하는 것이 좋습니다.
1. 계약할 때 깨끗한 등기부등본도 잔금 전에 다시 확인하세요
전세사기를 예방할 때 가장 기본적인 서류가 등기부등본입니다.
하지만 계약일에 확인한 등기부등본만 믿고 잔금을 보내는 것은 위험할 수 있습니다.
계약과 잔금 사이에는 시간이 있기 때문에 그동안 집주인이 새로운 근저당권을 설정하거나 압류·가압류 등 권리관계에 변동이 생길 가능성이 있기 때문입니다.
또한 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록 등 법에서 정한 요건을 갖추어야 하고, 제3자에 대한 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생하는 구조이므로 잔금일 전후의 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.
잔금 직전에 확인할 것
- 갑구의 소유권 및 압류·가압류·가처분
- 을구의 근저당권 등 담보권
- 계약 당시와 달라진 권리관계
- 계약서에 적힌 임대인과 실제 소유자가 일치하는지
- 잔금 지급 계좌가 계약 내용과 일치하는지
따라서 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 확인하고, 새로운 권리가 발견됐다면 바로 잔금을 보내기보다 그 내용을 먼저 확인해야 합니다.
잔금 관련 특약도 미리 협의하세요
계약서에는 다음과 같은 내용을 특약으로 넣는 방법을 고려할 수 있습니다.
임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 본 주택에 근저당권, 가압류, 가처분 등 임차인의 권리에 불리한 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생하는 경우 임대인은 그에 따른 책임을 부담한다.
특약은 계약 상황에 맞게 협의해야 하며, 특약 하나만으로 전세사기 위험이 모두 없어지는 것은 아닙니다. 잔금 직전 등기부등본을 다시 확인하는 절차가 함께 필요합니다.
2. 전세보증금 반환보증은 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하세요
전세를 구할 때 “전세보증금 반환보증에 가입하면 되니까 괜찮겠지”라고 생각하는 경우가 있습니다.
하지만 보증 가입은 자동으로 이루어지는 것이 아닙니다.
주택가격, 보증금, 선순위채권, 주택 유형 등 여러 조건에 따라 가입 가능 여부와 보증한도가 달라질 수 있습니다.
특히 HUG 전세보증금반환보증은 모든 주택에 동일한 하나의 계산식을 적용하는 방식이 아닙니다. 주택 유형 등에 따라 정해진 가격 산정 기준을 적용하고 선순위채권 등을 함께 고려해 보증 가능 여부와 한도를 판단합니다.
따라서 인터넷에서 본 단순한 계산식만으로 “이 집은 보증보험이 된다”고 판단해서는 안 됩니다.
계약 전에 확인할 5가지
① 주택가격
해당 주택에 적용되는 가격 산정 기준을 확인합니다.
② 전세보증금
내 보증금이 보증한도 안에 들어오는지 확인합니다.
③ 선순위채권
근저당권 등 기존 권리가 얼마나 있는지 확인합니다.
④ 다른 임차인의 보증금
다가구주택이라면 다른 임차인의 보증금과 선순위 권리관계도 확인해야 합니다.
⑤ 실제 가입 가능 여부
계약하기 전에 보증기관의 최신 기준으로 가입 가능 여부를 확인하는 것이 가장 안전합니다.
전세사기를 예방하려면 “보증보험이 될 것 같다”가 아니라 실제로 가입할 수 있는지 확인한 뒤 계약하는 것이 중요합니다.
3. 등기부등본에 ‘신탁’이 보이면 계약을 서두르지 마세요
전월세 매물을 살펴보다 보면 등기부등본의 소유자란에 개인이 아닌 신탁회사가 표시된 주택을 볼 수 있습니다.
신탁부동산은 일반적인 집주인 소유 주택과 권리관계가 다를 수 있기 때문에 등기부등본만 보고 계약 권한을 판단해서는 안 됩니다.
특히 기존 소유자 또는 위탁자가 “내가 집주인이니까 나와 계약하면 된다”고 하더라도 실제 임대차계약을 체결할 권한이 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
신탁부동산이라면 이것부터 확인하세요
첫째, 신탁원부를 확인합니다.
등기부등본만으로는 신탁계약의 구체적인 내용을 모두 확인하기 어려울 수 있습니다.
둘째, 누가 임대차계약을 체결할 권한이 있는지 확인합니다.
위탁자가 계약할 권한을 가지고 있는지, 수탁자인 신탁회사의 동의가 필요한지 등을 확인해야 합니다.
셋째, 필요한 동의가 있다면 적법하게 이루어졌는지 확인합니다.
“신탁회사에서도 알고 있다”는 말만 믿고 계약하기보다는 관련 서류를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
신탁부동산은 일반적인 전월세 계약보다 권리관계가 복잡할 수 있으므로 이해하기 어려운 부분이 있다면 계약 전에 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
전세사기 예방을 위한 잔금 당일 5단계
복잡한 내용을 모두 기억하기 어렵다면 잔금일에는 다음 순서로 확인해 보세요.
1단계｜등기부등본 재확인
잔금을 보내기 직전에 새로운 근저당·압류·가압류 등이 생기지 않았는지 확인합니다.
2단계｜권리관계 확인
계약 당시와 달라진 내용이 있다면 임대인과 중개사에게 설명을 요구합니다.
3단계｜잔금 송금
계약서에 정한 지급 방법과 계좌를 다시 확인하고 이체확인증을 보관합니다.
4단계｜전입신고
실제 입주한 뒤 전입신고를 신속하게 진행해 임차인의 대항력 요건을 갖추는 것이 중요합니다.
5단계｜확정일자와 전월세 신고 확인
확정일자를 받고, 전월세 신고 대상이라면 신고 의무도 확인합니다.
계약 전에 이것만큼은 확인하세요
마지막으로 전월세 계약서에 서명하기 전에 다음 질문에 답할 수 있는지 확인해 보세요.
□ 계약 당시와 잔금 직전 등기부등본을 모두 확인했는가?
□ 새로운 근저당이나 압류 등이 없는가?
□ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 미리 확인했는가?
□ 선순위채권과 다른 임차인의 보증금을 확인했는가?
□ 신탁부동산이라면 신탁원부와 임대차계약 권한을 확인했는가?
□ 계약금과 잔금 지급 증빙을 보관할 준비가 되어 있는가?
□ 입주 후 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차를 알고 있는가?
마무리
전세사기를 예방하는 방법은 특별히 어려운 기술이 아닙니다.
가장 중요한 것은 한 번 확인하고 끝내지 않는 것입니다.
계약 전에는 등기부등본과 보증 가입 가능 여부를 확인하고, 잔금 직전에는 등기부등본을 다시 확인합니다. 신탁부동산이라면 신탁원부와 임대차계약 권한까지 확인해야 합니다.
그리고 실제 입주한 뒤에는 전입신고와 확정일자 등 임차인의 권리를 보호하기 위한 절차를 빠뜨리지 않아야 합니다.
“등기부등본이 깨끗하니까 괜찮겠지”, “보증보험이 되겠지”, “중개사가 안전하다고 했으니까 괜찮겠지”라는 생각만으로 계약하지 않는 것이 좋습니다.
내 보증금은 내가 직접 확인하고, 중요한 거래 자료는 반드시 남겨두는 것.
이것이 처음 전월세 계약을 하는 사회초년생이 기억해야 할 가장 기본적인 전세사기 예방 원칙입니다.
부동산 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 조금 번거롭더라도 계약 전 확인 절차를 생략하지 않는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
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