전세·월세 공과금 부담 주체｜누가 무엇을 내야 할까?

임대차 계약을 맺고 실거주하는 동안 전기세, 수도세, 도시가스 요금부터 보일러 수리비, 관리비 속 수선유지비까지 다양한 비용이 발생합니다. 이때 세입자와 집주인 간에 “이 비용은 거주하는 세입자가 내야 하나, 아니면 집주인이 내야 하나?”라는 문제로 갈등이 생기는 경우가 매우 흔합니다.

원칙을 잘 모르면 내지 않아도 될 돈을 내거나, 퇴거 시 정산 과정에서 불필요한 마찰을 겪게 됩니다. 법적 기준과 부동산 관례에 따른 공과금 및 관리 비용의 부담 주체를 깔끔하게 정리해 드립니다.

1. 세입자(임차인)가 부담하는 비용 목록

기본적인 법적 원칙은 “실제 거주하면서 사용하고 소비하는 비용”을 세입자가 부담하는 것입니다.

① 개별 사용 공과금

• 개별 전기 요금: 전열기, 가전제품, 조명 등 세입자가 직접 사용한 전기 소비량 요금
• 개별 수도 요금: 세면대, 주방, 욕실, 세탁기 등에 사용한 개별 수도 사용량 요금
• 도시가스 / 난방 요금: 취사 및 난방(보일러) 이용에 따른 개별 가스 소비량 요금

② 일반 관리비 및 일상 유지비

• 일반 관리비: 청소비, 쓰레기 수거비, 경비 인건비 등 일상적인 주거 환경 유지를 위한 공통 관리비
• 일상적인 소모품 교체비: 형광등/LED 전구 교체, 도어록 건전지 교체, 수전 고무패킹 교체 등 소액 소모품 비용

2. 집주인(임대인)이 부담해야 하는 비용 목록

부동산의 기본 원칙은 “건물의 가치를 유지하고 기본 시설을 보존하는 데 드는 비용”을 집주인이 부담하는 것입니다.

① 장기수선충당금 (가장 중요)

아파트나 오피스텔 등 집합건물의 노후화를 막고 승강기 교체, 외벽 칠 공사 등을 위해 매달 적립하는 비용입니다. 매달 나오는 관리비 고지서에 합산 청구되므로 세입자가 우선 납부하지만, 이사 나가는 당일 집주인에게 그동안 낸 금액 전체를 돌려받아야 하는 돈입니다.

② 건물의 구조적 하자 및 시설 교체비

• 보일러 수리 및 교체비: 보일러 노후화(통상 10년 이상)로 인한 부품 교체나 전체 교체 비용
• 배관 누수 및 균열 공사비: 건물 자체 배관 노후로 인한 누수 공사, 방수 처리, 외벽 균열 보수비
• 기본 옵션 가전제품 교체: 계약 시 포함된 기본 옵션(에어컨, 냉장고, 세탁기 등)의 노후 파손 수리비

③ 주택 소유 관련 세금

• 재산세 및 종합부동산세: 주택을 소유함에 따라 국가 및 지자체에 납부하는 세금
• 환경개선부담금: 건물의 소유자에게 부과되는 공공 부담금

3. 이사 당일 공과금 완벽 정산 3단계 순서

이사 당일 이전 세입자와 신규 세입자, 혹은 집주인 간 공과금 정산으로 얼굴을 찌푸리지 않으려면 아래 절차를 그대로 따라 하셔야 합니다.

1단계: 계량기 수치 확인 및 사진 촬영

이사 당일 오전, 집을 완전히 비우는 시점에 집 내부/바깥에 위치한 수도 계량기, 전기 계량기, 도시가스 계량기의 계침 수치(숫자)를 사진으로 찍어둡니다.

2단계: 각 공급 기관별 당일 정산 신청

전화나 앱을 통해 이사 당일까지의 사용량을 즉시 정산하고 납부합니다.

• 전기 요금: 국번 없이 123 (한국전력공사) 전화 ➔ 계량기 수치 전달 후 당일 금액 계좌이체 납부
• 수도 요금: 관할 지역 수도사업소(고지서에 기재된 번호) 전화 ➔ 당일 계침 수치 전달 후 납부
• 도시가스 요금: 지역 도시가스 고객센터 사전 예약 ➔ 이사 당일 기사님 방문 내방 후 계량기 확인 및 영수증 정산

3단계: 정산 영수증 확인 후 보증금 반환

납부 완료한 계좌이체 내역이나 영수증을 사진 찍어 집주인(또는 임대인 측 중개사)에게 확인시켜 준 뒤, 최종 전세/월세 보증금을 돌려받으시면 됩니다.

4. 자주 발생하는 공과금 분쟁 FAQ

Q1. 관리비 고지서에 ‘수선유지비’와 ‘장기수선충당금’이 둘 다 있는데 차이가 뭔가요?

• 수선유지비: 조명 교체, 청소 등 당장 거주하는 데 필요한 일상 유지비로 세입자 부담이 맞습니다.
• 장기수선충당금: 건물의 대규모 수리를 위해 쌓아두는 돈으로 집주인 부담이므로 이사할 때 환급받아야 합니다.

Q2. 이사 왔는데 이전 세입자가 쓴 공과금이 미납되어 있습니다. 제가 내야 하나요? 절대 내실 필요 없습니다. 입주 당일 찍어둔 계량기 사진과 당일 정산 내역을 바탕으로, 이사 이전 날짜까지의 미납분은 집주인이나 이전 세입자에게 정산을 요구해야 합니다.

[요약 및 핵심 정리]

1. 실제 소비하는 전기·수도·가스 요금은 세입자가 내고, 건물의 가치를 보존하는 장기수선충당금과 노후 수리비는 집주인이 냅니다.
2. 이사 당일에는 오전에 계량기 숫자를 사진 찍어 각 기관에 전화로 당일 정산 및 납부를 완료해야 합니다.
3. 관리비에 포함되어 대신 낸 ‘장기수선충당금’은 퇴거 시 집주인에게 잊지 말고 청구해 받아내세요.