집주인(임대인)이 보일러와 에어컨 수리비를 부담해야 하는 경우는 언제인가요?

노후화로 인한 고장(자연 수명 종료, 부품 노후화), 수리비가 소액이 아닌 주요 부품 교체나 기기 전체 교체, 그리고 입주 초기 발생한 하자의 경우는 집주인이 비용을 부담합니다.

세입자(임차인)가 수리비를 부담해야 하는 경우는 어떤 경우인가요?

세입자의 고의나 과실로 파손한 경우, 한겨울 한파 예보에도 동파 방지 조치를 소홀히 하여 배관이 터진 경우, 그리고 에어컨 리모컨 건전지나 필터 청소 같은 단순 소모품 교체 및 일상적인 관리 비용은 세입자가 부담합니다.

한겨울 보일러 동파 시 수리비는 누가 부담하나요?

세입자가 외출 모드 설정 등 기본적인 관리 의무를 다했음에도 발생한 동파는 집주인이 부담합니다. 하지만 집을 비우며 보일러 전원을 완전히 꺼두는 등 관리 소홀로 인한 동파는 세입자가 부담하게 될 수 있습니다.

보일러·에어컨 고장 수리비 책임｜세입자와 집주인 중 누가 낼까?

2026년 9월 3일 읽는 시간 약 5분

여름철 한낮에 에어컨이 고장 나거나, 한겨울 한파에 보일러가 멈춰 서면 세입자는 엄청난 불편을 겪게 됩니다. 당장 AS 기사를 불러 수리해야 하지만, 수리비가 몇만 원에서 많게는 몇십만 원까지 나오다 보니 “이 비용을 내가 내야 하나, 아니면 집주인에게 청구해야 하나?”로 갈등이 생기기 쉽습니다.

임대차 거주 중 필수 주거 시설인 보일러와 에어컨(옵션 가전)이 고장 났을 때, 법적 기준과 현실적인 부담 주체 및 올바른 처리 절차를 깔끔하게 정리해 드립니다.

1. 보일러·에어컨 수리비 부담의 법적 원칙

민법 조항과 대법원 판례에 따른 기본 원칙은 “고장의 원인이 시설물의 노후화인가, 세입자의 사용 과실인가”입니다.

① 집주인(임대인) 부담 기준

노후화로 인한 고장: 보일러나 에어컨을 오래 사용하여 부품이 자연 수명을 다했거나 노후화되어 발생한 고장
대형 수리 및 교체: 수리비가 소액이 아니라 시설물의 주요 부품을 교체해야 하거나, 기기 전체를 새로 교체해야 하는 경우
초기 하자의 발생: 입주한 지 얼마 되지 않아 작동 불량이나 고장이 발견된 경우

② 세입자(임차인) 부담 기준

고의 또는 과실 파손: 세입자가 부주의하게 취급하여 부품을 부러뜨리거나 고장을 낸 경우
동파 방지 의무 소홀: 한겨울 한파 예보에도 불구하고 보일러 전원을 꺼두거나, 외출 모드 설정 및 동파 예방 조치를 하지 않아 배관이 터진 경우
단순 소모품 교체: 에어컨 리모컨 건전지 교체, 필터 청소 등 일상적인 관리 비용

2. 상황별 수리비 부담 주체 세부 정리

① 한겨울 보일러 고장 및 동파

노후 부품 교체: 보일러 설치 후 7~10년 이상 지나 점화 불량, 기판 고장, 누수 등이 생긴 경우 100% 집주인이 비용을 부담합니다.
배관 동파: 세입자가 한파 주의보 상황에서 외출 모드를 켜두는 등 기본적인 관리 의무를 다했다면 집주인이 부담합니다. 그러나 집을 수일간 비우면서 보일러 전원을 완전히 꺼두어 동파되었다면 세입자에게 과실 책임(일부 또는 전액)이 물려집니다.

② 여름철 옵션 에어컨 고장

냉매(가스) 충전: 에어컨 노후로 인한 자연 누수나 단순 냉매 부족은 집주인이 충전 비용을 부담하는 것이 관례입니다.
실외기 및 압축기(콤프레서) 고장: 에어컨의 핵심 부품 고장은 집주인이 수리하거나 새 기기로 교체해 주어야 합니다.
필터 청소 및 세척: 거주 중 세입자가 쾌적한 사용을 위해 진행하는 단순 필터 청소나 사설 업체 에어컨 분해 청소 비용은 세입자가 부담합니다.

3. 고장 발생 시 세입자의 3단계 처리 절차

고장이 났을 때 임의로 처리하면 수리비를 돌려받지 못할 수 있으므로 아래 순서를 꼭 지켜야 합니다.

1단계: 고장 현상 촬영 및 집주인 사전 통보

고장이 확인되면 즉시 계기판 에러 코드나 작동 불량 상태를 사진/동영상으로 찍고, 집주인에게 연락해 “보일러/에어컨에 고장이 발생하여 AS를 접수하겠다”고 사전에 알립니다. 사전 통보 없는 임의 수리는 분쟁의 원인이 됩니다.

2단계: 공식 AS 기사 방문 및 진단서(영수증) 수령

해당 가전 브랜드(경동나비엔, 귀뚜라미, 삼성, LG 등)의 정식 AS 기사를 부릅니다. 기사님에게 “고장 원인이 기계 노후화인지, 사용상의 과실인지” 확인하고, 영수증이나 점검 내역서에 고장 원인을 명확히 적어달라고 요청합니다.

3단계: 수리비 결제 및 집주인 정산

AS 기사의 진단 결과 노후화나 기계 자체 결함으로 확인되면, 지불한 수리비 영수증과 입금 계좌를 집주인에게 문자로 보내어 해당 금액을 입금받으시면 됩니다. (집주인이 직접 기사님에게 송금하도록 연결해 드려도 됩니다.)

4. 보일러·에어컨 수리 FAQ

Q1. 집주인이 연락이 안 되는데 너무 추워서/더워서 먼저 수리했습니다. 돈을 받을 수 있나요? 집주인과 연락이 닿지 않는 긴급한 상황이라면, 정식 AS 기사의 “노후화로 인한 고장”이라는 소견이 적힌 점검 내역서와 결제 영수증을 확실히 보관해 두어야 합니다. 추후 이를 근거로 집주인에게 수리비를 청구할 수 있습니다.

Q2. 계약서에 “시설물 고장 시 수리는 세입자가 한다”는 특약이 있습니다. 무조건 제가 내야 하나요? 대법원 판례에 따르면, “소소한 소형 수리는 세입자가 부담한다”는 특약이 있더라도, 보일러 교체나 주요 부품 수리 같은 대규모 수리는 특약과 상관없이 집주인이 부담해야 합니다.

[요약 및 핵심 정리]