전세나 월세를 구할 때 가장 먼저 보는 것은 보증금과 월세입니다. 하지만 실제로 더 중요한 것은 내가 맡긴 보증금을 계약이 끝난 뒤 안전하게 돌려받을 수 있는 집인지 확인하는 것입니다.

특히 원룸이나 오피스텔은 주변 시세를 정확히 파악하기 어렵고, 소유관계가 복잡한 물건도 있어 계약 전에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.

전세사기를 완전히 예방할 수 있다고 단정할 수는 없지만, 대표적인 위험 유형을 알고 계약 단계마다 확인한다면 피해 가능성을 크게 줄이는 데 도움이 됩니다.

1. 대표적인 전세사기 유형 4가지

① 깡통전세

집값에 비해 전세보증금이 지나치게 높은 주택입니다. 집값이 하락하거나 경매로 넘어가면 주택을 처분한 금액만으로 보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.

특히 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라나 오피스텔은 주변 매매가격과 실제 거래가격을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

② 잔금일 권리변동

임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 일반적으로 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

따라서 잔금 지급과 전입신고를 마친 당일 집주인이 새로운 근저당권 등을 설정하면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.

계약할 때 잔금 지급 후 새로운 권리관계를 만들지 않는다는 특약을 협의하고, 잔금 직전에도 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

③ 신탁부동산 관련 사기

등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있거나 부동산이 신탁된 경우에는 일반적인 집주인과의 계약처럼 생각해서는 안 됩니다.

등기부만 보고 계약하지 말고 신탁원부와 실제 임대 권한을 확인해야 합니다. 임대 권한이 없는 사람이 계약을 체결하면 보증금 보호에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

④ 이중계약·대리인 사기

집주인에게는 월세 계약이라고 하고 세입자에게는 전세계약을 체결하는 등 계약 당사자를 속이는 방식도 있습니다.

대리인이 나온다면 집주인의 위임장과 인감증명서 등 필요한 서류를 확인하고, 보증금은 원칙적으로 계약서상 임대인 명의의 계좌인지 확인한 뒤 송금하는 것이 안전합니다.

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2. 계약 전에 확인할 4가지

전세사기 예방은 계약서에 서명한 뒤보다 서명하기 전이 중요합니다.

① 시세 확인

국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 활용해 주변 실제 거래가격을 확인합니다.

단순히 중개사가 알려주는 가격만 보고 판단하지 말고 매매가격과 전세보증금의 차이가 충분한지 살펴봐야 합니다.

② 등기사항증명서 확인

등기부의 소유자와 계약하려는 사람이 같은지 확인하고, 근저당권·압류·가압류·신탁 등 권리관계를 살펴봅니다.

계약 직전뿐 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.

③ 임대인 정보 확인

가능하다면 임대인의 보증사고 이력이나 체납 관련 정보 등 확인 가능한 정보를 활용합니다. 정부는 전세사기 예방을 위해 시세와 보증가입 가능 여부 등을 확인할 수 있는 관련 서비스를 제공해 왔습니다.

④ 보증금 반환보증 확인

전세라면 계약하기 전에 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 주택인지 확인하는 것이 좋습니다.

보증상품은 가입요건과 보증사고 처리 절차가 있으므로 단순히 “보증보험이 있으니 무조건 안전하다”고 생각해서는 안 됩니다. 국토교통부 역시 전세계약 전 보증가입 가능 여부를 확인하도록 안내하고 있습니다.

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3. 잔금일에는 이것만은 확인하자

계약을 마쳤다고 끝이 아닙니다.

잔금 지급 전 등기사항증명서를 다시 확인하고, 주택을 인도받은 뒤 전입신고와 확정일자를 챙기는 것​이 중요합니다.

특히 전입신고와 주택 인도를 마친 뒤 대항력이 언제 발생하는지 이해하고 있어야 합니다. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.

계약서에 특약을 넣는 것도 도움이 됩니다.

“임대인은 잔금 지급 후 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 새로운 근저당권 등 권리를 설정하지 않는다.”

다만 특약 하나만 믿기보다 등기부 확인 → 전입신고 → 확정일자를 함께 챙기는 것이 중요합니다.

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마무리

전세사기를 예방하는 가장 현실적인 방법은 어려운 법률용어를 외우는 것이 아닙니다.

시세 확인 → 등기부 확인 → 임대인 확인 → 보증가입 가능 여부 확인 → 잔금 직전 재확인 → 전입신고와 확정일자

이 순서를 지키는 것이 기본입니다.

특히 “중개사가 괜찮다고 했다”, “신축이라 안전하다”, “보증보험에 가입할 수 있다고 들었다”는 말만 믿고 계약하지 않는 것이 중요합니다.

전세보증금은 단순한 월세 비용이 아니라 수년간 모은 목돈일 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전에 몇 번 더 확인하는 시간이, 나중에 보증금을 돌려받기 위해 오랜 시간 싸우는 것보다 훨씬 적은 비용일 수 있습니다.

※ 이 글은 2026년 8월 31일 기준 관련 법령과 정부의 전세사기 예방 안내를 참고해 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 계약에서는 주택의 권리관계와 계약 조건에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 공인중개사 또는 법률전문가의 확인을 함께 받는 것이 좋습니다.