전세나 월세 계약이 끝날 때가 되면 세입자는 한 가지 고민을 하게 됩니다.

“집주인에게 먼저 연락해야 할까, 아니면 그냥 있으면 계약이 자동으로 연장될까?”

주택임대차보호법에서는 계약을 연장하는 과정에서 묵시적 갱신과 계약갱신요구권이라는 서로 다른 제도를 두고 있습니다.

둘 다 세입자의 주거 안정과 관련된 제도지만, 적용되는 조건과 계약을 종료할 때의 방식에는 차이가 있습니다.

1. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 차이

구분	묵시적 갱신	계약갱신요구권
발생 방식	일정 기간 동안 갱신·종료 통지가 없을 때	임차인이 갱신 의사를 명확히 표시
갱신 기간	원칙적으로 2년	원칙적으로 2년
갱신요구권 사용	사용한 것으로 보지 않음	1회 행사 가능
임대료	종전 계약 조건을 기본으로 함	법정 범위에서 증액 가능
임차인 해지	통지 후 3개월이 지나면 효력 발생	통상적인 계약 종료·해지 규정에 따라 판단

핵심은 “묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 같은 제도가 아니다”​라는 점입니다.

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2. 묵시적 갱신은 언제 발생할까?

임대인과 임차인이 계약을 끝내거나 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않고 법에서 정한 기간이 지나면 기존 임대차가 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

주택임대차보호법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 등의 통지를 해야 합니다.

이 기간에 적절한 통지가 없으면 원칙적으로 종전과 동일한 조건으로 갱신되고, 존속기간은 2년으로 봅니다.

묵시적 갱신의 중요한 특징은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않는다는 것입니다.

따라서 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면 별도로 검토할 수 있습니다.

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3. 계약갱신요구권은 어떻게 사용하는가?

계약갱신요구권은 임차인이 계약을 계속 유지하고 싶다는 의사를 임대인에게 명확하게 전달하는 제도입니다.

임차인은 법에서 정한 기간 내에 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 이를 거절하기 어렵습니다.

다만 계약갱신요구권은 무제한으로 사용할 수 있는 권리가 아닙니다.

임차인은 원칙적으로 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

또한 임대인이 갱신 과정에서 차임이나 보증금의 증액을 요구하는 경우에도 법정 상한을 초과할 수 없습니다.

여기서 흔히 말하는 5%는 반드시 올려야 하는 금액이 아니라 법에서 정한 증액 상한이라는 점을 기억해야 합니다.

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4. 집주인이 직접 살겠다고 하면?

계약갱신요구권을 행사했다고 해서 임대인이 어떤 경우에도 갱신을 거절할 수 없는 것은 아닙니다.

예를 들어 임대인 또는 일정 범위의 직계존·비속이 실제 거주하려는 경우 등 주택임대차보호법에서 정한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다.

다만 단순히 “내가 들어가서 살겠다”는 말만으로 모든 상황에서 갱신거절이 정당해지는 것은 아닙니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인이 법에서 정한 손해배상 책임을 물을 수 있는 경우도 있습니다.

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5. 갱신된 계약에서 중간에 이사하고 싶다면?

묵시적 갱신은 임차인에게 독특한 해지권이 있습니다.

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

여기서 중요한 것은 “3개월 후 보증금 반환 권리가 새롭게 생긴다”는 뜻이 아니라는 점입니다.

정확하게는 3개월이 지나 임대차가 종료되면 그에 따른 보증금 반환 문제가 발생하는 것입니다.

반면 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차의 중도해지는 묵시적 갱신과 동일하게 단순 적용해서는 안 되므로 계약 내용과 구체적인 상황을 확인해야 합니다.

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6. 어떤 방법이 세입자에게 유리할까?

무조건 한쪽이 더 유리하다고 볼 수는 없습니다.

집주인과 별다른 문제가 없고 계속 거주할 예정이라면

묵시적 갱신이 가능한 상황에서는 굳이 서둘러 계약갱신요구권을 행사할 필요가 없는 경우도 있습니다.

다만 임대인이 계약 조건 변경이나 갱신거절 의사를 표시했다면 상황이 달라질 수 있으므로 계약 만료 전에 의사표시 내용을 정확히 확인해야 합니다.

집주인이 갱신을 거절하거나 임대료 인상을 요구한다면

계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황인지 확인해 보는 것이 좋습니다.

특히 문자나 카카오톡 등으로 갱신 의사를 명확하게 남겨두면 나중에 의사표시 여부를 확인하는 데 도움이 됩니다.

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7. 계약 만료 전에 이것만 확인하세요

계약 종료가 다가왔다면 다음 네 가지를 확인해 보세요.

□ 계약 만료일 확인
□ 임대인의 갱신거절·조건변경 통지 여부 확인
□ 계약갱신요구권을 이미 사용했는지 확인
□ 갱신 의사를 전달했다면 문자·카카오톡 등 기록 보관

특히 전화로만 이야기하지 말고 중요한 내용은 문자나 카카오톡 등 확인 가능한 형태로 남겨두는 것이 좋습니다.

마무리

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 모두 세입자의 주거 안정을 위한 제도지만 작동 방식은 다릅니다.

묵시적 갱신은 일정한 기간 동안 별도의 갱신거절 통지가 없을 때 발생하는 제도이고, 계약갱신요구권은 임차인이 법적으로 보장된 갱신 권리를 직접 행사하는 제도​입니다.

따라서 계약 만료가 다가왔다면 무조건 집주인에게 연락하거나 반대로 아무 말도 하지 않기보다, 현재 계약 상태와 갱신요구권 사용 여부를 먼저 확인한 뒤 결정하는 것이 가장 안전합니다.

※ 이 글은 2026년 8월 31일 기준 주택임대차보호법을 기준으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 갱신 가능 여부와 임대인의 갱신거절 사유는 계약 형태와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.