이사 날 집주인이 “보증금 못 줍니다”라고 한다면?｜보증금 미반환 시 세입자가 먼저 확인할 것

전세나 월세 계약이 끝나는 날, 이삿짐까지 모두 준비했는데 집주인이 갑자기 “새 세입자가 아직 구해지지 않았다”, “며칠 뒤에 보증금을 주겠다”고 말하는 경우가 있습니다.

세입자 입장에서는 당장 새집 잔금을 치러야 하기 때문에 당황할 수밖에 없습니다. 하지만 이때 중요한 것은 보증금을 받지 못한 상태에서 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 주의하는 것입니다.

2026년 8월 31일 기준 주택임대차보호법을 바탕으로, 계약 만료일에 보증금을 돌려받지 못했을 때 어떤 행동을 먼저 해야 하는지 정리해보겠습니다.

1. 보증금을 받지 못했다면 바로 전출하지 않는 것이 중요합니다

주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다. 즉, 보증금 보호에서 주택을 점유하고 주민등록을 유지하는 것이 중요한 의미를 갖습니다.

따라서 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태라면 다음 행동은 신중해야 합니다.

• 보증금을 받기 전에 무작정 이사하지 않기
• 기존 주택의 전입신고를 먼저 다른 곳으로 옮기지 않기
• 열쇠나 도어록 비밀번호를 넘기면서 주택을 완전히 인도하지 않기
• 집주인과 보증금 반환 일정을 문자 등으로 남겨두기

특히 새집으로 먼저 전입신고를 해버리면 기존 주택의 대항력에 영향을 줄 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

2. “보증금을 못 받았는데 집을 비워줘야 하나요?”

여기서 자주 언급되는 것이 동시이행 관계입니다.

임대차가 종료되면 임차인은 주택을 반환하고 임대인은 보증금을 반환해야 하는 관계에 있습니다. 따라서 집주인이 보증금을 반환하지 않았다는 이유만으로 임차인이 아무런 대책 없이 먼저 주택을 인도할 필요는 없습니다.

다만 이것을 “보증금을 받을 때까지 무조건 집을 계속 점유하면 된다”라고 단순하게 이해해서는 안 됩니다.

실제로 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 활용하는 것이 핵심입니다.

3. 이사를 꼭 해야 한다면 ‘임차권등기명령’을 확인하세요

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그리고 임차권등기가 실제로 완료되면 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 유지하면서 주택을 옮길 수 있습니다. 법에서도 임차권등기 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 규정하고 있습니다.

따라서 순서는 이렇게 생각하면 이해하기 쉽습니다.

계약 종료 → 보증금 미반환 → 임차권등기명령 신청 → 임차권등기 완료 확인 → 이사

여기서 중요한 것은 단순히 신청했다는 사실만으로 충분하다고 생각하지 않는 것입니다. 법에서 보호 효과를 규정한 시점은 임차권등기가 마쳐진 경우이므로, 실제 등기 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

4. 이사 당일 보증금을 못 받았다면 이렇게 대응하세요

① 집주인의 말을 문자로 남겨두기

“오늘 보증금 반환이 어렵다”는 내용과 언제 반환할 것인지에 대한 답변을 문자나 카카오톡 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.

통화만 하기보다는 중요한 내용을 문자로 정리해 두면 나중에 분쟁이 발생했을 때 사실관계를 확인하는 데 도움이 됩니다.

② 전입신고를 바로 옮기지 않기

새로운 집으로 이사해야 한다고 해서 기존 주택의 주민등록을 먼저 이전하는 것은 신중해야 합니다.

보증금이 반환되지 않은 상태라면 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 어떻게 유지할 것인지 먼저 확인하는 것이 우선입니다.

③ 임차권등기명령 검토하기

보증금을 받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기와 관련해 발생한 비용은 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

5. “새 세입자가 들어와야 보증금을 준다”는 말은 별개의 문제입니다

집주인이 “다음 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다”고 말하는 경우가 있습니다.

하지만 새로운 세입자를 구했는지 여부와 기존 임대차계약이 종료되었는지는 별개의 문제입니다.

따라서 계약이 종료되었는데 보증금 반환이 지연되고 있다면, 단순히 “다음 세입자가 구해질 때까지 기다려야 한다”고 생각하기보다는 현재 계약의 종료 여부와 보증금 반환 의무를 기준으로 대응해야 합니다.

다만 실제 보증금 반환 청구나 손해배상 문제는 계약 내용과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 보증금 미반환 상황에서 기억할 세 가지

첫째, 보증금을 받기 전에 기존 주택의 전입과 점유를 함부로 포기하지 않습니다.

둘째, 반드시 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고 등기가 완료된 뒤 움직이는 것이 중요합니다.

셋째, 집주인과 주고받은 문자, 계약서, 보증금 지급 내역 등 관련 자료를 모두 보관합니다.

특히 임차권등기명령은 단순히 “보증금을 못 받았다”는 이유만으로 아무 때나 신청하는 제도가 아니라 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우를 대상으로 합니다. 따라서 계약 종료 시점도 함께 확인해야 합니다.

마무리

이사 날짜가 다가오면 새로운 집에 들어가는 것만 생각하기 쉽습니다. 하지만 기존 집의 보증금을 아직 돌려받지 못했다면 전입신고와 주택 점유를 어떻게 유지할 것인지부터 확인하는 것이 더 중요합니다.

특히 “일단 이사부터 하고 보증금은 나중에 받자”는 식으로 서둘러 움직이기보다는, 보증금 미반환 사실을 기록하고 필요한 경우 임차권등기명령을 활용하는 것이 안전한 대응 방법입니다.

전세보증금은 단순한 월세 보증금과 달리 금액이 큰 경우가 많습니다. 이사 당일에는 짐을 옮기는 것보다 내가 가진 임차인의 권리를 잃지 않는 것을 먼저 확인하는 습관이 필요합니다.