갱신청구권 쓰고 살다가 중도 해지할 때｜3개월 후 보증금 반환과 복비 문제

전세나 월세 계약을 계약갱신요구권으로 2년 연장했는데 갑자기 이직, 지방 발령, 이사 등의 사정이 생겨 중간에 나가야 하는 경우가 있습니다.

이때 흔히 듣는 말이 있습니다.

“갱신청구권을 썼으니 2년을 무조건 채워야 한다.”

하지만 반드시 그런 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에는 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차의 경우에도 임차인이 중도 해지를 통지할 수 있는 규정이 있습니다.

다만 통보했다고 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 3개월이라는 중요한 기준이 있습니다.

1. 갱신청구권으로 연장한 계약도 중도 해지가 가능할까?

가능합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차에 대해 제6조의2를 준용하도록 규정하고 있습니다.

제6조의2에 따르면 갱신된 임대차의 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생​합니다.

따라서 갱신청구권을 사용했다는 이유만으로 임차인이 남은 2년을 반드시 모두 살아야 하는 것은 아닙니다.

핵심은 ‘통지 후 3개월’입니다

예를 들어 임차인의 해지 통지가 집주인에게 9월 1일 도달했다면, 원칙적으로 3개월이 지난 뒤 계약 해지의 효력이 발생합니다.

따라서 “오늘 나가겠습니다”라고 통보했다고 해서 당일 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

2. 대법원도 이 같은 해지 구조를 인정하고 있습니다

이 부분은 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다.

대법원은 2024년 1월 11일 선고 2023다258672 판결에서 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차에도 주택임대차보호법 제6조의2가 준용된다는 점을 확인했습니다.

따라서 갱신청구권을 행사한 이후라도 임차인은 법에서 정한 방식으로 중도 해지를 통지할 수 있습니다.

즉, “갱신청구권을 썼으니 중도 해지는 절대 불가능하다”는 설명은 정확하지 않습니다.

3. 그럼 새로운 세입자를 구하고 복비까지 내야 할까?

여기서는 법정 해지와 조기 합의를 구분해야 합니다.

임차인이 법에서 정한 해지권을 행사하고 3개월의 기간이 지나 임대차가 종료되는 경우에는 단순히 새로운 세입자가 아직 구해지지 않았다는 이유만으로 기존 임차인의 계약이 계속된다고 볼 수는 없습니다.

반면 임차인이 3개월을 기다리지 않고 “다음 달에 바로 나가겠다”고 집주인과 별도로 합의한다면 상황이 달라질 수 있습니다.

이 경우에는 집주인과 협의하면서 새로운 세입자를 구하는 비용이나 중개보수를 누가 부담할지 정할 수 있습니다.

따라서 집주인이 “복비를 내야만 나갈 수 있다”고 주장한다면 먼저 내가 법정 3개월 해지 절차를 이용하는 것인지, 아니면 3개월 전에 조기 퇴거를 합의하는 것인지​를 구분해야 합니다.

4. 가장 중요한 것은 해지 통지를 증거로 남기는 것

“몇 달 뒤에 이사하겠습니다”라고 말로만 전달하면 나중에 통지 시점을 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.

문자나 카카오톡, 내용증명 등 기록이 남는 방법을 이용해 해지 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음과 같이 보낼 수 있습니다.

“계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 제6조의2에 따라 계약 해지를 통지합니다. 본 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하는 것으로 알고 있으니, 해당 시점에 보증금을 반환해 주시기 바랍니다.”

중요한 것은 해지 통지가 언제 집주인에게 도달했는지 확인할 수 있도록 기록을 남기는 것입니다.

5. 보증금을 받기 전에 먼저 이사해도 될까?

여기서도 주의가 필요합니다.

3개월이 지나 계약이 종료되었더라도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 보증금을 받지 않은 상태에서 무작정 이사하고 전입신고까지 옮기는 것은 위험할 수 있습니다.

대항력과 우선변제권을 유지해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 활용하는 방법을 검토해야 합니다.

특히 기존 주택의 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출하면 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있으므로, 이사 전에 필요한 절차를 확인하는 것이 안전합니다.

6. 갱신청구권 중도 해지, 이렇게 기억하세요

첫째, 계약갱신요구권으로 갱신된 임대차도 임차인이 중도 해지를 통지할 수 있습니다.

둘째, 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생​합니다.

셋째, 3개월 이전에 나가기로 별도 합의한다면 조기 퇴거 조건과 중개보수 부담 등을 집주인과 협의할 수 있습니다.

넷째, 법정 해지 절차를 이용하는 경우와 단순히 개인 사정으로 계약을 조기에 끝내는 경우를 혼동하지 않아야 합니다.

다섯째, 계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못했다면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법을 먼저 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

마무리

계약갱신요구권은 임차인에게 추가적인 거주 기간을 보장하는 제도지만, 그렇다고 갱신된 계약을 무조건 2년 끝까지 살아야 한다는 의미는 아닙니다.

주택임대차보호법은 갱신된 임대차에 대해서도 임차인이 계약 해지를 통지할 수 있도록 하고 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하도록 정하고 있습니다.

따라서 중간에 이사를 해야 한다면 “갱신청구권을 사용했으니 절대 나갈 수 없다”는 말만 듣고 포기하기보다는, 해지 통지를 정확하게 전달하고 3개월이라는 법정 기간을 계산하는 것이 먼저입니다.

그리고 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 성급하게 전출하거나 집을 비우지 말고, 필요한 경우 임차권등기명령 등을 검토하는 것이 내 보증금을 지키는 중요한 방법입니다.