묵시적 갱신 후 나가겠다고 했는데 보증금을 안 준다면?｜3개월 후 지연손해금 제대로 받는 법

전세나 월세 계약기간이 끝났는데도 집주인과 별도의 재계약을 하지 않고 계속 거주하는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 일정한 요건을 충족하면 기존 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

그런데 이후 세입자가 “이제 이사하겠습니다”라고 통보했는데도 집주인이 “새 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다”고 한다면 어떻게 해야 할까요?

핵심은 해지 통보 후 3개월과 보증금 반환·주택 인도의 동시이행 관계를 정확하게 이해하는 것입니다.

1. 묵시적 갱신이 되면 세입자는 언제든 해지할 수 있다

주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인과 임차인이 법에서 정한 기간 내에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 기존 조건과 동일하게 임대차가 갱신된 것으로 봅니다.

이때 중요한 것이 제6조의2입니다.

묵시적으로 갱신된 임대차에서는 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 통보했다고 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

법에서는 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 정하고 있습니다.

따라서 “오늘 나가겠다고 통보했으니 오늘 계약이 끝난다”가 아니라, 집주인에게 해지 통지가 도달한 시점부터 3개월을 계산해야 합니다.

2. 3개월이 지나면 집주인은 무조건 바로 5% 이자를 내야 할까?

여기서 많은 글이 잘못 설명하는 부분이 있습니다.

민법 제379조에 따른 일반 법정이율은 현재 **연 5%**입니다. 또한 금전채무의 불이행에 따른 손해배상은 민법 제397조에 따라 법정이율 등에 의해 정해집니다.

하지만 임대차보증금 반환에서는 단순히 “3개월이 지났다 = 다음 날부터 무조건 5%”라고 단정해서는 안 됩니다.

임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택을 인도할 의무는 원칙적으로 서로 맞바꾸어 이행해야 하는 관계이기 때문입니다. 실제 판결에서도 임차인이 주택을 인도하지 않은 경우 보증금에 대한 지연손해금 청구가 인정되지 않은 사례가 있습니다.

즉, 보증금을 받지 못한 상태에서 집을 계속 점유하고 있다면 단순히 3개월이 지났다는 이유만으로 지연손해금이 당연히 확정된다고 생각해서는 안 됩니다.

3. 그렇다면 보증금을 못 받은 채 이사를 해야 한다면?

가장 중요한 것은 대항력을 잃지 않는 것입니다.

보증금을 받지 못했는데 무작정 이사하고 전입신고까지 옮기면 기존 주택에 대한 권리를 잃을 위험이 있습니다.

이때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기가 완료되면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 세입자가 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 도움이 됩니다.

따라서 집주인이 보증금을 주지 않는다면 단순히 열쇠를 넘기고 이사하기보다, 임차권등기명령 등 필요한 절차를 먼저 검토하는 것이 안전합니다.

4. 소송하면 연 12%를 받을 수 있다는 말은 맞을까?

부분적으로 맞지만 표현을 조심해야 합니다.

현재 소송촉진 등에 관한 특례법상 대통령령으로 정한 법정이율은 **연 12%**입니다. 다만 이 12%가 단순히 소송을 제기한 날부터 무조건 적용되는 것은 아닙니다.

소송촉진법 제3조는 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 일정 요건에 따라 **소장 등이 채무자에게 송달된 다음 날부터 연 12%**의 법정이율을 적용하도록 하고 있습니다. 다만 채무자가 이행의무의 존재나 범위에 대해 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 범위에서 적용되지 않을 수 있습니다.

실제 임대차보증금 관련 판결에서도 일정 기간에는 연 5%, 이후에는 연 12%를 적용한 사례가 확인됩니다.

따라서 “소송만 하면 무조건 처음부터 12%”라고 이해해서는 안 됩니다.

5. 보증금을 못 받았을 때 세입자가 해야 할 순서

첫째, 해지 통보일을 정확하게 기록합니다.

전화보다는 문자, 카카오톡, 내용증명처럼 통보 내용과 날짜를 확인할 수 있는 방법이 좋습니다.

둘째, 3개월의 기산점을 확인합니다.

법에서 중요한 것은 단순히 내가 통보한 날짜가 아니라 임대인이 해지 통지를 받은 날입니다.

셋째, 보증금 반환과 이사 일정을 함께 조율합니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 집을 비우면 불리해질 수 있으므로, 필요한 경우 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

넷째, 보증금 반환이 계속 지연되면 법적 절차를 준비합니다.

내용증명을 통해 반환을 공식적으로 요구하고, 상황에 따라 지급명령이나 보증금 반환청구소송 등을 검토할 수 있습니다.

6. 가장 중요한 핵심 정리

묵시적 갱신이 된 임대차에서는 세입자가 언제든 해지를 통보할 수 있지만 통보 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.

그리고 3개월이 지났다고 해서 무조건 다음 날부터 연 5%의 지연손해금이 자동으로 붙는다고 단정해서도 안 됩니다. 보증금 반환과 주택 인도는 원칙적으로 동시이행 관계이기 때문입니다.

따라서 실제 상황에서는 ① 해지 통보 도달일 확인 → ② 3개월 계산 → ③ 보증금 반환과 주택 인도의 동시이행 준비 → ④ 이사해야 한다면 임차권등기명령 검토 → ⑤ 미반환 시 법적 절차 진행 순서로 대응하는 것이 안전합니다.

법정이율 숫자만 기억하기보다, 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 집을 비우지 않는 것이 세입자에게 훨씬 중요한 원칙입니다.