계약 연장할 때 꼭 알아야 할 것: 묵시적 갱신과 계약갱신청구권
전세나 월세 계약 만기가 다가오면 세입자는 한 가지를 결정해야 합니다.
“계속 살 것인가, 이사를 갈 것인가?”
계약을 연장하는 방법에는 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사, 당사자 간 합의에 의한 재계약 등이 있습니다.
이름은 비슷하지만 연장되는 과정과 임대료 인상, 계약 해지 방법에 차이가 있기 때문에 각각의 특징을 알아둘 필요가 있습니다.
1. 묵시적 갱신이란?
계약기간이 끝나기 전 일정 기간 동안 임대인과 임차인이 갱신이나 종료에 관한 별도의 통지를 하지 않으면 기존 조건으로 계약이 갱신되는 것을 말합니다.
묵시적으로 갱신되면 원칙적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
따라서 집주인이 아무런 협의 없이 보증금을 올리는 것과는 구분해야 합니다.
2. 계약갱신청구권이란?
임차인은 일정한 요건을 충족하면 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사하여 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
갱신되는 기간은 2년입니다.
임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없다면 갱신 요구를 거절하기 어렵습니다.
대표적인 거절 사유 중 하나가 임대인 또는 일정한 가족의 실제 거주입니다.
3. 보증금은 무조건 5%까지만 올릴 수 있을까?
계약갱신요구권을 행사한 경우 임대인은 차임이나 보증금을 5% 범위에서 증액할 수 있습니다.
다만 5%는 “무조건 올려야 하는 금액”이 아니라 증액할 수 있는 상한입니다.
예를 들어 기존 전세보증금이 2억 원이라면 5%는 1,000만 원입니다.
따라서 갱신 과정에서 보증금을 올리더라도 법에서 정한 범위를 확인해야 합니다.
4. 연장 후 이사를 가고 싶다면?
묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 경우에도 임차인이 계약을 해지할 수 있는 규정이 적용됩니다.
따라서 갱신했다고 해서 반드시 남은 2년을 모두 거주해야 하는 것은 아닙니다.
5. 계약을 연장할 때 꼭 남겨야 할 기록
계약을 연장하기로 했다면 구두로만 약속하지 말고 문자나 새로운 계약서를 통해 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 다음 내용을 확인하세요.
- 계약 연장 기간
- 변경된 보증금 또는 월세
- 관리비 변경 여부
- 계약갱신요구권 사용 여부
- 기존 계약의 특약 유지 여부
보증금이 변경된다면 변경된 계약 내용을 명확하게 작성하고 필요한 절차도 함께 확인해야 합니다.
💡 요약 및 차별화 팁
- 별도의 통지 없이 일정 요건을 충족하면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.
- 임차인은 일정한 요건에서 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
- 계약갱신요구권을 행사한 경우 차임이나 보증금의 증액은 5% 범위가 상한입니다.
- 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통지하면 3개월 후 해지 효력이 발생합니다.
- 계약을 연장할 때는 보증금과 기간 등을 문자나 계약서로 남겨두는 것이 좋습니다.
※ 주택임대차 관련 규정은 계약 형태와 구체적인 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로 실제 계약에서는 최신 법령과 계약 내용을 확인하시기 바랍니다.
- 다음 편 예고: 퇴거 시 보증금 무사히 돌려받는 법 (원상복구 의무 판례)(퇴거할 때 마루 스크래치, 벽지 손상 등으로 집주인이 보증금을 깎겠다고 할 때 대응하는 법정 원상복구 기준과 대항력 유지법을 공개합니다.)
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