부동산 계약 파기하면 계약금은 어떻게 될까?｜가계약금 반환·배액배상 정확하게 알아보기

원룸이나 오피스텔을 구하다 보면 마음에 드는 집을 먼저 잡기 위해 가계약금을 보내는 경우가 있습니다. 그런데 이후 개인 사정으로 계약을 취소하거나, 반대로 집주인이 더 좋은 조건의 세입자를 찾았다며 계약을 없던 일로 하자고 하면 고민이 생깁니다.

“가계약금은 돌려받을 수 있을까?”

“집주인이 계약을 깨면 정말 두 배를 받을 수 있을까?”

부동산 계약에서 돈을 지키려면 단순히 ‘계약금 10%’라는 숫자만 볼 것이 아니라 계약이 실제로 성립했는지, 어떤 조건으로 돈을 주고받았는지, 계약 해제에 관한 약정이 있었는지​를 함께 살펴봐야 합니다.

1. 본계약이 성립한 뒤 계약을 깨면?

민법 제565조는 계약 당시 계약금 등이 지급된 경우, 특별한 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 교부한 사람은 계약금을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다.

쉽게 말하면 다음과 같습니다.

세입자가 단순 변심으로 계약을 해제하는 경우

계약금에 관한 해약금 약정이 있고 민법 제565조의 요건이 충족된다면, 세입자는 지급한 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다.

집주인이 계약을 해제하려는 경우

반대로 집주인이 계약금 해약에 관한 권리를 행사하려면 받은 계약금의 배액을 반환할 의사와 실제 이행 제공이 필요합니다.

대법원도 단순히 “계약을 취소하겠다”고 말하는 것만으로는 부족하고, 계약금 배액을 반환하거나 적어도 반환할 수 있는 상태로 이행 제공해야 한다고 판단했습니다.

따라서 “집주인이 마음대로 계약을 깨면 무조건 두 배를 받을 수 있다”​고 이해해서는 안 됩니다. 실제 계약 내용과 해제 시점 등을 따져봐야 합니다.

2. 계약금 일부만 보냈다면 더 주의해야 한다

여기서 의외로 많이 놓치는 부분이 있습니다.

예를 들어 계약서에는 계약금 1,000만 원으로 정했지만 당일 100만 원만 먼저 송금하고 나머지는 나중에 주기로 했다고 가정해 보겠습니다.

이 경우 집주인이 “받은 100만 원의 두 배인 200만 원만 돌려주면 계약을 깰 수 있다”고 단순하게 생각할 수 있지만, 대법원은 그렇지 않다고 판단했습니다.

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 계약금 일부만 지급된 경우 해약금의 기준이 되는 금액을 단순히 실제 지급된 금액으로 볼 것이 아니라 약정한 계약금 전체를 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다.

즉, 계약서에 적힌 계약금과 실제 지급액이 다르다면 계약을 해제할 때 계산이 복잡해질 수 있습니다.

3. ‘가계약금’이라고 해서 무조건 돌려받는 것은 아니다

가계약금이라는 표현은 일상적으로 많이 사용하지만, 법률상 별도의 계약 형태를 의미하는 것은 아닙니다.

중요한 것은 가계약금을 보냈느냐가 아니라 그 시점에 당사자 사이에서 계약이 성립했느냐입니다.

대법원은 가계약서를 작성하면서 목적물과 대금 등 주요 내용이 구체적으로 정해지고 당사자의 의사가 합치되었다면, 정식 계약서를 나중에 작성하지 않았더라도 계약이 성립할 수 있다고 판단한 사례가 있습니다.

따라서

“아직 정식 계약서를 안 썼으니까 가계약금은 무조건 돌려받을 수 있다.”

라고 생각하면 위험합니다.

반대로 단순히 매물을 잡아두기 위해 돈을 보냈을 뿐이고, 계약의 중요한 조건에 대한 합의가 이루어지지 않았다면 계약 성립 여부가 달라질 수 있습니다.

결국 송금 명목보다 당시 문자, 카카오톡, 계약서, 중개사의 설명 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

4. 계약 파기를 막는 가장 현실적인 방법

가계약금을 보내기 전에는 중개사에게 다음 내용을 문자로 남겨두는 것이 좋습니다.

• 보증금과 월세
• 계약기간
• 잔금 지급일
• 계약금 총액
• 가계약금의 성격
• 본계약이 성립하지 않을 경우 반환 여부
• 어느 한쪽의 변심으로 계약이 해제될 경우 처리 방법

특히 “가계약금”이라는 이름만 적어두는 것보다 반환 조건을 구체적으로 합의하는 것이 중요합니다.

예를 들어 계약이 최종 성립하지 않을 경우 가계약금을 어떻게 처리할 것인지 당사자 사이에서 명확하게 정해두면 이후 분쟁에서 중요한 증거가 될 수 있습니다.

5. 계약을 깨기 전에 꼭 확인할 세 가지

① 정식 계약서가 없어도 계약이 성립했는가?

계약서 작성 여부만으로 판단하지 말고 주요 조건에 대한 합의가 있었는지 확인합니다.

② 계약금은 얼마로 약정했는가?

실제로 지급한 금액과 계약서상 약정한 계약금이 다르다면 해제 가능 여부와 금액을 별도로 확인해야 합니다.

③ 이미 이행에 착수했는가?

민법 제565조의 해약금에 의한 해제는 원칙적으로 상대방이 이행에 착수하기 전까지 가능합니다. 대법원은 이행의 착수를 단순한 준비가 아니라 객관적으로 외부에서 확인할 수 있는 이행행위의 일부 또는 필요한 전제행위로 판단하고 있습니다.

마무리

부동산 계약에서 가장 위험한 생각은 “가계약금이니까 무조건 돌려받겠지”, 또는 “집주인이 깨면 무조건 두 배겠지”​라고 단순하게 판단하는 것입니다.

계약금 분쟁은 돈을 얼마 보냈느냐만으로 결정되지 않습니다. 계약 성립 여부, 약정한 계약금, 해제 시점, 이행 착수 여부, 당사자 사이의 특약​이 함께 판단 대상이 됩니다.

특히 원룸이나 오피스텔을 구하는 사회초년생이라면 가계약금을 송금하기 전에 “이 돈을 보내면 어떤 법적 의미가 생기는가?”부터 확인하는 습관을 들이는 것이 가장 확실한 예방책입니다.