원룸이나 오피스텔을 처음 계약할 때 대부분 보증금과 월세, 관리비부터 확인합니다. 하지만 계약서 아래쪽에 있는 특약사항도 그만큼 중요합니다.

특약은 법령에 어긋나지 않는 범위에서 임대인과 임차인이 약속한 내용을 구체적으로 기록하는 부분입니다. 계약할 때는 별것 아닌 것처럼 보여도 나중에 보증금 반환이나 수리비, 원상복구 문제로 다툼이 생기면 중요한 자료가 될 수 있습니다.

특히 사회초년생이라면 다음 네 가지를 확인해보는 것이 좋습니다.

1. 잔금 지급 후 권리변동 방지 특약

전세나 보증금이 큰 월세라면 가장 먼저 확인할 부분입니다.

임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 대항력이 발생하지만, 일반적으로 주민등록과 주택 인도를 마친 다음 날부터 효력이 발생합니다.

이 때문에 잔금 지급과 전입신고를 한 당일 임대인이 새로운 근저당권 등을 설정하는 상황을 걱정할 수 있습니다.

이를 예방하기 위해 다음과 같은 특약을 협의할 수 있습니다.

“임대인은 잔금 지급 및 임차인의 대항력 발생 시점까지 새로운 근저당권 등 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약 해제를 요구할 수 있으며, 임대인은 지급받은 금원을 반환한다.”

계약 전 등기부등본을 확인하는 것도 반드시 함께 해야 합니다.

2. 주택 수리 책임을 명확하게 적기

입주 후 누수나 보일러 고장처럼 예상하지 못한 문제가 발생하면 “누가 수리비를 부담해야 하는가”를 두고 갈등이 생길 수 있습니다.

민법 제623조는 임대인에게 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 두고 있습니다.

계약서에는 다음과 같이 구체적으로 적어둘 수 있습니다.

“임차인의 고의 또는 과실로 발생한 손상을 제외하고, 입주 전부터 존재하거나 주택의 노후 및 주요 시설의 고장으로 발생한 수리비는 임대인이 부담한다.”

다만 소모품이나 임차인의 부주의로 발생한 손상까지 모두 집주인이 부담하는 것은 아니므로 상황을 구분해야 합니다.

3. 전세보증금 반환보증 가입이 필요한 경우

전세 계약을 한다면 보증금 반환보증 가입 가능 여부를 미리 확인하는 것도 중요합니다.

보증기관의 심사 결과에 따라 가입이 제한될 수 있기 때문에 계약 전에 확인하고, 필요한 경우 특약을 협의할 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 방식입니다.

“임차인의 귀책사유 없이 보증기관의 심사 결과 임차보증금 반환보증 가입이 불가능한 경우, 당사자는 계약 해제 여부를 협의하고 임대인은 임차인이 지급한 계약금을 반환한다.”

중요한 것은 단순히 “보증보험 가입을 보장한다”고 적는 것이 아니라 어떤 사유로 가입이 불가능할 때 어떻게 처리할 것인지를 구체적으로 정하는 것입니다.

4. 퇴거 시 원상복구 범위 정하기

퇴거할 때 가장 흔하게 발생하는 갈등 중 하나가 원상복구비입니다.

세입자는 정상적으로 생활하면서 생긴 흔적이라고 생각하지만, 집주인은 도배나 장판 교체 비용을 요구할 수 있습니다.

따라서 계약할 때 원상복구의 범위를 미리 협의하는 것이 좋습니다.

“임차인의 고의 또는 과실로 발생한 훼손은 임차인이 원상복구하되, 통상적인 사용으로 발생한 마모·노후·변색 등은 임차인의 원상복구 대상에서 제외한다.”

다만 실제 부담 여부는 훼손의 정도와 원인, 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

계약서에 불리한 특약이 있다면?

다음과 같은 문구는 특히 주의해야 합니다.

“퇴거 시 도배·장판 비용은 임차인이 무조건 부담한다.”

“임대인이 원하는 경우 언제든지 임차인은 퇴거한다.”

특약이라고 해서 어떤 내용이든 법적 효력이 인정되는 것은 아닙니다. 「주택임대차보호법」 등 관련 법령에 위반되거나 임차인에게 불리한 약정은 효력이 제한될 수 있습니다.

따라서 이해하기 어려운 특약이나 지나치게 불리한 조항이 있다면 서명하기 전에 내용을 확인하고, 필요하다면 중개사나 법률전문가에게 문의하는 것이 좋습니다.

마무리

임대차계약에서 특약은 계약이 끝난 뒤의 분쟁을 예방하기 위한 사전 안전장치라고 생각하면 쉽습니다.

특히 원룸이나 오피스텔을 처음 계약하는 사회초년생이라면 권리변동 방지, 수리 책임, 보증금 반환보증, 원상복구 범위를 먼저 확인해보는 것을 권합니다.

그리고 특약만큼 중요한 것이 계약 당시 집의 상태를 사진과 동영상으로 남겨두는 것입니다. 입주 전 벽지, 바닥, 욕실, 싱크대, 옵션 가전 등의 상태를 촬영해두면 퇴거할 때 원상복구 문제로 다툼이 생겼을 때 객관적인 자료로 활용할 수 있습니다.

특약은 만능 해결책은 아니지만, 계약 당시 서로의 약속을 명확하게 기록해두는 것만으로도 나중에 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

※ 이 글은 일반적인 주택임대차 정보를 제공하기 위한 내용이며, 실제 계약에서는 개별 계약조건과 주택의 상황에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.