퇴거 시 보증금 무사히 돌려받는 법｜원상복구 의무와 임차권등기명령

전·월세 계약이 끝나 이사를 준비할 때 가장 걱정되는 것 중 하나가 보증금입니다.

집주인이 “벽지가 손상됐다”, “바닥에 흠집이 있다”, “청소비가 필요하다”는 이유로 보증금에서 비용을 공제하겠다고 하면 세입자는 당황할 수밖에 없습니다.

그렇다면 집을 사용하면서 생긴 모든 흔적을 세입자가 원상복구해야 할까요?

그렇지는 않습니다. 통상적인 사용으로 생긴 자연스러운 마모와 세입자의 고의·과실로 발생한 훼손은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

1. 원상복구, 어디까지 세입자의 책임일까?

세입자는 임대차가 끝나면 주택을 반환해야 하지만, 처음 입주했을 때와 완전히 똑같은 상태로 만들어야 한다는 의미는 아닙니다.

시간이 지나면서 자연스럽게 발생하는 변색이나 마모, 노후화까지 모두 세입자가 부담하는 것은 아닙니다.

구분	일반적인 생활·노후	세입자의 책임이 문제될 수 있는 경우
벽지	자연스러운 변색, 일반적인 생활 흔적	고의·과실로 심하게 찢거나 훼손
바닥	일반적인 마모, 가구로 인한 통상적인 눌림	부주의로 심하게 파손
시설물	노후로 인한 고장	세입자의 부주의로 파손
청소	일반적인 생활 먼지	쓰레기 방치 등으로 심각하게 오염

다만 실제 책임 여부는 훼손의 정도와 발생 원인, 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 곰팡이는 무조건 세입자의 책임이라고 볼 수 없습니다. 누수나 건물 구조, 결로 등 다른 원인이 있는지도 확인해야 합니다.

2. 퇴거 전에 사진을 꼭 남겨두세요

보증금 분쟁을 예방하는 가장 간단한 방법은 집을 비우기 전에 상태를 기록하는 것입니다.

거실과 각 방의 벽·바닥뿐 아니라 주방, 욕실, 창틀, 문, 보일러와 옵션 시설까지 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.

입주 당시 찍어둔 사진이 있다면 더욱 좋습니다.

퇴거 당시 상태와 입주 당시 상태를 비교할 수 있기 때문입니다.

집주인이 수리비를 공제하겠다고 한다면 바로 동의하기보다는

“어떤 부분의 훼손 때문에 공제하는지와 수리비 산정 내역을 확인하고 싶습니다.”

라고 요청해 보세요.

대화 내용과 사진, 수리비 관련 자료도 보관해 두는 것이 좋습니다.

3. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면?

가장 주의해야 할 상황입니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 주민등록까지 옮기면 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다.

이런 경우 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.

임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기가 완료되면 일정한 요건 아래 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 세입자를 보호하는 역할을 합니다.

따라서 보증금을 받지 못했는데 이사를 서둘러야 한다면 먼저 임차권등기명령을 검토하는 것이 중요합니다.

단, 임차권등기명령이 보증금을 자동으로 받아주는 제도는 아닙니다. 보증금 반환 자체가 해결되지 않는다면 별도의 법적 절차가 필요할 수도 있습니다.

4. 퇴거 전 이것만은 확인하세요

① 계약서 확인
원상복구와 관련된 특약이 있는지 확인합니다.

② 집 상태 촬영
퇴거 직전 집 전체를 사진과 영상으로 남깁니다.

③ 공제 내역 확인
보증금에서 차감하는 금액이 있다면 어떤 이유인지 구체적으로 확인합니다.

④ 대화 기록 보관
집주인과 주고받은 문자나 카카오톡을 보관합니다.

⑤ 보증금 미반환 시 주의
보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토합니다.

💡 요약 및 차별화 팁

퇴거할 때 집에 생활 흔적이 조금 남아 있다고 해서 무조건 세입자가 모든 비용을 부담하는 것은 아닙니다.

자연스러운 사용에 따른 마모인지, 세입자의 고의·과실로 발생한 훼손인지 구분하는 것이 중요합니다.

그리고 보증금 분쟁이 생겼을 때 가장 중요한 것은 감정적인 대응보다 계약서와 사진, 영상, 대화 기록 등 객관적인 자료를 남겨두는 것​입니다.

특히 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 바로 전출하기보다 임차권등기명령 등 자신의 권리를 보호할 수 있는 방법을 먼저 확인해야 합니다.

※ 이 글은 주택임대차에 관한 일반적인 정보를 정리한 것으로, 구체적인 상황에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.

• 다음 편 예고: 부동산 계약 전체 프로세스 타임라인 & A to Z 체크리스트(집 구하기부터 잔금, 입주, 퇴거까지 20편의 핵심 시리즈 내용을 한 장의 타임라인으로 완벽 요약해 드립니다.)