전세·월세 계약 1년만 해도 될까?｜2년 미만 계약에서 세입자가 알아야 할 권리

원룸이나 오피스텔을 구하다 보면 “1년만 살고 싶다”는 상황이 생깁니다. 반대로 집주인이 처음부터 “계약은 1년만 가능하다”고 말하는 경우도 있습니다.

그런데 계약서에 실제로 ‘임대차기간 1년’​이라고 적었다고 해서 법적으로 모든 것이 1년으로 끝나는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에는 2년 미만으로 정한 주택 임대차에 관한 특별한 규정이 있기 때문입니다. 중요한 것은 2년이 임차인에게 무조건 강제되는 기간은 아니라는 점입니다.

1. 1년 계약서에 서명하면 정말 2년 계약일까?

주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 원칙적으로 2년으로 본다고 규정하고 있습니다.

하지만 바로 뒤에 중요한 단서가 붙습니다.

“다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”

즉, 1년으로 계약했다면 임차인은 상황에 따라 1년을 선택할 수도 있고, 2년의 보호를 주장할 수도 있습니다.

이 규정은 임차인에게 불리한 단기계약을 강제로 유지시키려는 것이 아니라, 임차인이 원할 경우 2년의 주거기간을 보호하기 위한 취지입니다.

대법원 역시 이 점을 명확하게 인정하고 있습니다. 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결은 2년 미만으로 정한 임대차에서 임차인이 약정한 기간이 끝났다는 이유로 보증금 반환을 요구할 수 있다고 판단했습니다.

2. 세입자가 1년 후 나가고 싶다면?

예를 들어 계약기간을 2026년 9월부터 2027년 8월까지 1년으로 정했다고 가정해 보겠습니다.

2027년 8월이 되었을 때 세입자가 “처음 약속한 1년 계약으로 종료하고 보증금을 반환받겠다”고 한다면, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.

따라서 집주인이

“법적으로 2년 계약이니까 무조건 2년을 채워야 한다.”

라고 주장하는 것은 정확하지 않습니다.

반대로 세입자가 1년이 지난 시점에도 계속 거주하기를 원한다면 2년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다.

결국 2년이라는 법정기간은 임차인을 보호하기 위한 기준이지, 임차인이 반드시 2년 동안 살아야 한다는 의미는 아닙니다.

3. 그렇다면 집주인이 “1년 뒤 무조건 나가라”고 할 수 있을까?

이 역시 다릅니다.

계약서에 1년이라고 적혀 있더라도 임차인이 2년의 보호를 주장한다면 집주인이 단순히 “계약서에 1년이라고 써 있잖아요”라는 이유만으로 1년 만에 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

반대로 임차인이 1년 계약을 선택해 기간 만료를 이유로 나가겠다고 한다면, 집주인은 이를 이유로 “2년까지 살아야 한다”고 강제할 수도 없습니다.

핵심은 2년이 임차인에게 불리하게 작용하는 의무기간이 아니라는 것입니다.

4. 1년 계약을 할 때 특히 주의할 부분

여기서 한 가지를 구분해야 합니다.

‘1년으로 계약할 수 있다’는 것과 ‘언제든지 1년 전에 나갈 수 있다’는 것은 전혀 다른 문제입니다.

계약기간 중간에 이사를 나가는 것은 별도의 계약 해지 문제가 될 수 있습니다.

따라서 처음부터 1년만 거주할 계획이라면 계약서에 임대차기간을 명확하게 적고, 만기일도 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.

또한 계약 종료 시에는 보증금 반환 시점도 함께 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

5. 원룸·오피스텔 1년 계약, 이렇게 생각하면 쉽습니다

✔ 1년만 거주할 계획이라면

계약기간을 1년으로 정하고 실제 약정기간이 끝났을 때 임차인이 그 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.

✔ 1년 후에도 계속 살고 싶다면

2년 미만으로 정한 계약이라도 임차인은 법에서 보호하는 2년의 기간을 주장할 수 있습니다.

✔ 집주인이 처음부터 “무조건 1년만”이라고 한다면

세입자가 2년 거주를 원할 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항의 보호를 받을 수 있는지 확인해야 합니다.

✔ 계약 중간에 나가고 싶다면

단순히 “1년 계약이니까 언제든 나갈 수 있다”는 의미는 아닙니다. 계약 해지에 관한 별도의 법률관계와 특약 등을 확인해야 합니다.

마무리

주택임대차보호법에서 말하는 2년은 ‘세입자가 반드시 살아야 하는 기간’이 아니라 임차인을 보호하기 위한 법정 기준​으로 이해하는 것이 가장 정확합니다.

따라서 1년 계약을 했다고 해서 집주인이 무조건 1년만 살고 나가라고 할 수도 없고, 반대로 세입자가 반드시 2년을 채워야 하는 것도 아닙니다.

계약서를 작성할 때는 단순히 “1년 계약이니까 1년짜리 권리만 있다”고 생각하지 말고, 주택임대차보호법 제4조 제1항의 임차인 선택권까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

특히 계약기간이 짧은 원룸이나 오피스텔을 구한다면 계약서의 기간만 볼 것이 아니라 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 주거용 임대차인지부터 확인하는 습관을 들이는 것이 안전합니다.